■ 楼市观察

经济增幅下滑，房地产“责任”重大。尤其是开发投资增幅比历史均值大减近半，客观上要求政府进行适当的干预，使之至少不能继续恶化下去。

宏观经济与政策，对房地产市场影响很大。同时，作为经济支柱产业，房地产业的降温也会拖累经济增长。经济、政策、楼市，在中国经济中，形成了“三角恋爱”，不断上演爱恨情仇的故事。

近期公布的宏观数据，有点难看。汇丰中国8月制造业采购经理人(PMI)初值为50.3%，创近三个月最低，其中反映内外需的新订单指数和新出口订单指数均大幅回落。其实7月份的诸多数据已显示，比如更能反映短期经济冷暖的“克强指数”的三个构成指标均出现回落：1至7月，全国用电量同比增长4.9%，相比上半年用电量5.3%回落；7月全国铁路货运总同比下降4.4%，7月新增人民币贷款3852亿元，为2009年11月以来的最低。

7、8月份几组数据的走弱，不排除基数及季节性因素的影响，但经济回升乏力显而易见。今年一季度，GDP增幅只有7.4%，二季度以来持续进行“微刺激”后，二季度略有好转，回升至7.5%。但是，微刺激的效果亦偏“微”。今年“保7.5%”的压力很大。预计下半年还将持续加大微刺激的力度，可能升级为“中刺激”。

经济增幅下滑，房地产“责任”重大。两组数据可鉴房地产对经济的作用。其一，我国房地产业增加值占GDP的比重，由2000年的4.2%持续提高至2013年的5.9%，由于我国的房地产业增加值计算低估了房租，这一比重被低估了，美国和日本稳定在10%以上。其二，房地产开发投资占GDP的比重，由2000年的5%持续提高至2013年的15.1%。这一水平，基本与发达国家楼市大发展阶段相近或超过。

而从短期数据来看，今年以来房地产严重“拖累”经济。主要是三数据：销售、建设、投资。1-7月，全国商品房销售面积同比下降7.6%，而过去十几年，只有2008年同比下跌近15%，其他年份都是正增长；全国房地产开发企业房屋新开工面积同比下降12.8%，过去十几年，只有2012年同比下跌近8%，其他年份都是正增长；全国房地产开发投资同比增长13.7%，明显低于2001-2013年期间25%的均值，更关键的是，也低于今年1-7月17%的全国固定资产投资增幅。

众所周知，拉动经济增长的“三驾马车”中，投资可变量最大，是影响短期经济增速的最重要指标。2012年以来，投资增幅下了一个台阶。今年以来，投资又下了一个台阶，主要是因为房地产开发投资下了一个大台阶。同时，工业投资也趋弱，只有基建投资有所起色。但是，靠国家大建“铁公机”，很难对冲房地产投资下滑留下的巨大缺口。

当前三类房地产指标皆糟糕，尤其是开发投资增幅比历史均值大减近半，客观上要求政府进行适当的干预，使之至少不能继续恶化下去。

基于此，笔者判断今年下半年至明年上半年，房地产政策面将持续放松，直至房地产不再拖经济后腿。其一，地方更大范围、更大力度的救市将得到默许；其二，棚改与保障房建设力度将继续加大，以缓和商品房建设活动收缩对经济的冲击；其三，将引导商业银行更大力度地支持首套房贷，甚至还会将二套房贷政策由紧缩转为中性。

众所周知，中国楼市具有鲜明的“政策市”特征，政府一旦开始持续放松，市场就会渐趋企稳，然后复苏。虽然不动产统一登记、房地产税立法、强力反腐等中长期因素将抑制投资投机性需求，但就现阶段中国经济增速、城镇化水平、人口总量与结构等影响楼市需求的基本面来看，只要短期性的房地产调控政策放松、房贷支持力度加大，楼市一定会“软着陆”。2014-2015年这轮房地产短周期性质的调整，在政策面趋暖之后，事实上已经封死房价大跌的空间。

□杨红旭（上海易居房地产研究院副院长）

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