中新经纬2月29日电 题：以政府为主保障住房刚需，应该怎样做？

作者 李宇嘉 广东省住房政策研究中心首席研究员

李宇嘉

近日，住建部发布《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》(简称《通知》)。《通知》要求科学编制2024年、2025年住房发展年度计划，提前谋划2026—2030年住房发展规划。《通知》有三大“看点”：

一是根据《通知》，住房发展规划和年度计划是建立“人、房、地、钱”要素联动机制的重要抓手。“人、房、地、钱”要素联动，是房地产发展新模式的核心内容。住房的建设和供应，当然要讲究“人、房、地、钱”要素联动，此前较少强调，一方面是房子供不应求，建出来就是需要的，就能卖出去，可谓供应决定需求。但现在，供求关系发生重大变化，原来的供应模式可能很难卖出去，现在商品房去化难就是这个原因。同时，还有大量的需求没有满足，而且新增需求(比如新市民)个性化的现象存在，也对住房满足需求提出了更高要求。因此，在新形势下，对住房发展规划的编制，就要遵循“人、房、地、钱”要素联动，即以人定房、以房定地、以房定钱。

二是对于刚需问题，《通知》提出，各城市要根据当地实际情况，准确研判住房需求，完善“保障+市场”的住房供应体系，以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求，科学编制2024年、2025年住房发展年度计划。

政府为主解决工薪人群的刚需，对应的是要加大保障性住房建设，让保障性住房成为城市居民首套房的主要选择渠道，改善型住房才是商品房供应的主要渠道。这主要是针对当下年轻人、新市民购买力疲弱的情况下，传统的商品房供应模式无法匹配需求而提出的，关键在纠偏供需错配。

三是供应转向精细化、精准化。《通知》提出，保障性住房要进一步明确供应套数和户型结构。要将房地产市场平稳健康发展、住房保障轮候时间等纳入目标管理。

在措施上，对应的是项目层面的以需定建，即首先要摸清楚市场需求的特征，比如区位、户型、配套等，才开始规划供地、建设和销售，这样才能让供给的房子迎合市场的需求，才能卖得出去。其实，“人、房、地、钱”要素联动本质上也是供应的精细化、精准化、供需匹配。

总的来看，对于此次住建部的部署，个人认为，并非要进行大规模建设，而是常规地发挥政府有为作用，通过规划引领满足市场需求，解决民生保障。当然，要根据市场最新的住房形势变化，比如根据供求关系转变，使供给更加精准匹配需求，特别是针对无房户主体的新市民、年轻人、工薪阶层等群体的需求。而“人、房、地、钱”要素联动，首先看的是人，即需求有没有、在哪里，然后才决定供应。对于2026-2030年住房规划，《通知》指出，各城市要统筹考虑当地经济社会发展、人口变化、产业布局、住房供需等方面情况，结合存量住房和存量土地等潜在供应情况，提前谋划住房发展规划。这也是从供求匹配的逻辑出发的。(中新经纬APP)

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