距离北京西城区出台“731”学区房政策至今已有3年，其对西城区房价的影响仍在继续。

据北京西城教委规定，自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区入学。

随后，西城区便严格执行多校划片，震动了北京学区房市场。

财联社记者采访获悉，在执行731政策后，西城区二手房成交量出现下滑趋势，仅2022年该区域二手房成交量就同比下滑了33%。

在房价方面，该政策的执行对于德胜片区冲击较大，由于在“731政策”后购买该区域的家庭，连续3年被调剂至相邻片区，受此影响，该片区大多数房源成交总价相比政策前下调了40万-50万元，有业主急于成交选择降价近百万元。

热门学区房价明显下滑

“今年西城区多校划片，731之后在德胜片区购房的家庭，基本上都被调出区了。”德胜片区的一位中介人员告诉记者。

据悉，德胜片区与金融街、月坛为西城三大热门学区，拥有多家优质小学资源，因此区域学位资源也更紧张。

在西城区多校划片政策严格执行后，于731政策后落户至德胜片区的生源，已连续三年被调剂至相邻片区，因此该区的学区房房价受影响最大。

“教改之后，德胜区域这两年房价降的挺多的”，上述德胜片区一位中介人员透露，“执行多校划片之前，那会儿房价小户型最高能卖到16万、17万元/平方米，现在也就14万元/平方米左右。”

其进一步表示，最近卖了的一居室，成交总价618万元，以前的话这种户型房价得在700万元以上。另外一套42平方米的房子之前能卖到730万元、740万元，现在成交总价基本在600多万元。

“今年过完年之后，德胜区好多业主觉得市场会变好，不想降价，但现在看见调剂情况以及市场情况后，也想开了，差不多能卖就卖了，目前挂牌房源价格都能谈。”德胜片区另一家中介机构二手房经纪人对记者表示。

其进一步表示，最近刚成交的54平方米的一套房，最早挂牌价815万元，最终成交价720万元，降价近100万元。

多位中介告诉记者，现在德胜区大部分挂牌房源都降了最少四五十万元，是近几年来的低点。

“在2022年西城区发布最严731学区房政策后，很多曾经热点的学区房片区价格明显回落。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄告诉记者，由于多校划片实行后，使得很多曾经想要购买德胜片区学区房的购房者转而去选择其他片区，导致房价下滑。

值得关注的是，今年德胜学区被调剂出区的生源，均被调剂到新街口学区和什刹海学区，因此新街口学区房的价格有所上涨。

“教改没执行的时候，新街口那边房价最好的时候也就10万元/平方米，后来德胜片区的生源调剂过去后，房价就涨起来了，现在每平方米基本上都在12万元-13万元之间，个别特别好的户型能到14万元/平方米左右。”上述中介人员告诉记者。

西城区二手房成交量萎缩

西城区执行“多校划片”政策后，区域二手房成交量明显降温。

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2021年北京西城区二手住宅成交11516套，市场均价为11.18万元/平方米；2022年成交7699套，市场均价为11.52万元/平方米；2023上半年成交4817套，市场均价为12.06万元/平方米。

“西城区在2020年之后迅速执行了多校划片政策，对于整个片区的就学确定性产生了巨大颠覆，很多新购房家庭、新迁入户籍家庭都面临调剂，特别是购买了德胜优质学区房的家庭被调剂出学区，所以一部分购房家庭，转而择了其他的片区，因此整体成交量出现了下滑。”合硕地产机构首席分析师郭毅对记者表示。

不过在价格方面，郭毅认为，西城区作为核心城区，且二手房挂牌量相对比较少，因此房价还是保持在一个相对稳定的状态。

“受到多校划片政策影响，德胜学区的学生很多面临被调剂，导致价格起伏波动，接下来，如果德胜学区继续被调剂，那么房价可能还会有小幅波动，但是经过了几年的调整期后，德胜的房价也基本进入到稳定区间。而像新街口片区近两年来承接德胜片区溢出的需求，房价也有上升的空间。”陈霄告诉记者。

受访专家表示，随着多校划片政策的持续，学区价值对于西城区整体房价的影响会进一步减少，各个片区的房价会进一步均衡，优质学区可能会出现价格的进一步下调，而一些非优质学区的房价可能会有所调涨。

“从出生人口的情况上来看，今年是幼升小的一个升学高峰期，所以这些热门学区存在着一定的竞争关系，但是随着未来北京新生人口的下降，学区房可能会出现更大幅度的价值波动。”郭毅称。

其进一步表示，虽然当下西城区不同片区之间的学区房仍存在着不均衡的现象，但是随着多校调剂、教师轮岗等政策的执行，各个学校教育水平差距将减少，西城整体学区房的价值也会有所弱化，最终将回归到房子实际的居住属性上来。

上述专家认为，未来像那种不具备真实的居住价值、纯粹是用来上学的房子，价值将会出现更大的折损。而一些房龄较新、社区品质较好，既能承载技术价值，又能具备学区房属性的的房子，房价稳定性会更强。

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