中国房地产的巨轮已驶入调整航向的深水区。

2024年，这艘巨轮会又会保持何种节奏、何种趋势往前行驶？又会有着怎样的一些新变化？

类似的问题，其实是一个老生常谈，但又常谈常新的话题。

因为每年都会有一些新变化，尤其是2023年，堪称房地产史上至今最不同寻常的一年。

这一年，官方定调房地产市场供求关系发生重大变化，全年高达千次的密集调控举措，大批城市取消土地限价，多家房企被强制退市，房企融资端的银行表态，楼市全年的两轮“脉冲式”行情，以及巨头万科的“被做空”等等。

从总量来看，23年我国房地产规模约12万亿，差不多回到17年的水平，与21年18万亿的高峰相比，落差不可谓不明显。

但这并不说明房地产不重要了，房地产依旧是中国经济的重要支柱。

归根结底是因为，在我国房地产不是纯粹的商品经济，用他国的各种经济规律来强行套用，是不妥的。

我们的地产不仅有着很强的金融属性，而且很重要的一点在于是税制的补充，是目前经济模式的重要组成部分，是土地财政的基础。

只要以上定位不变，房地产大的趋势就不会变。

所以，2024年房地产依旧会发挥支柱性作用，但新的一年，会是房地产调整期中非常关键的一年。

这一年，不论是政策层面，还是行业模式上，亦或是房企端，都会集中涌现一些新变化、新趋势。

房企战略更聚焦

组织架构高频调整

在行业深度调整中，房企格局持续分化。

2023年，千亿房企数量再减，仅16家规模房企全口径销售金额超过千亿，2022年有20家，2021年则有43家。百亿房企为116家，较22年减少14家。

具体来看，新城控股、远洋、旭辉、融创跌出千亿阵营；不少曾经的千亿房企销售业绩锐减，排名大幅下滑，如中骏集团，23年业绩从22年600多亿直接跌至277亿，排名从31位大跌至49位；一些百亿房企甚至直接“消失”。

资本市场方面，新力控股、南海控股、嘉年华国际、蓝光发展、中天金融、美好置业、粤泰股份、宋都股份、嘉凯城、泰禾集团、阳光城、三盛控股等12家上市房企百强陆续加入退市行列。

房企格局的激烈调整中，加码一二线，收缩三四线市场已成为房企共识。

从去年房企拿地表现看，央国企依旧是拿地主力军，聚焦核心城市、核心地段则成为市场“主旋律”。

拿地结构上，基本以一二线核心城市为主，占比超过八成。

包括保利、万科、中海、华润、招商蛇口、龙湖等众多头部房企都在积极抢占一二线核心城市。

比如龙湖去年拿地超30宗，是民营房企中拿地金额最多的公司。龙湖坚守的拿地战略很简单——

聚焦高能级城市。

所以你会看到，龙湖去年基本把核心城市土地拿了个遍，深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及一些强二线城市龙湖均有所斩获。

去年拿下近3000亿销售额的招商蛇口同样如此，23年全年一二线城市拿地金额占比更是高达96%。得益于高能级城市人口、产业、经济实力的优势，招商蛇口的很多项目去化和回款都有不俗表现。

玄学拿地的越秀也在一二线城市疯狂加码，这使得越秀的土储93%分布在一二线城市。

去年在上海的一次土拍中，和越秀在位置上摆上橙子和香蕉寓意“成交”的华发，也是一位一二线城市的拿地好手，聚焦上海、深圳、广州、杭州、北京等核心城市的拿地战略让华发斩获了不少优质地块。

去年30家百亿代表企业的一、二线城市业绩贡献合计占比达85.4%，较上年提升了3.4个百分点。

核心城市地块，对应的是一个购买力更大、风险更小的市场，这意味着销售层面的确定性，也是这些房企能够持续穿越周期，获得更稳定表现甚至销售排名进步的关键原因。

比如上述越秀和华发，聚焦核心一二线的战略成为其未来发展的新推力，23年销售额排名两家房企均提升4位。

所以一系列数据背后的指向是——

2024年，一二线核心城市的争夺战一定会愈演愈烈，数十家房企围猎一块优质地块的现象或将更加频繁。

现在，房企不仅得把精力花在拿地上，市场的变化还使得他们不得不进行城市架构和集团高管等层面的高频调整。

比如2023年12月，碧桂园就开启了新一轮变动，合并成立了7个新的区域，将区域总数缩减至21个。同期，中国金茂也启动了一轮组织架构调整，取消了与区域平台地点重合的城市公司。

2024年伊始，龙湖则开始对组织架构进行调整，将南京公司与合肥公司合并为新的合宁公司。

据说，此前几经架构调整的中南置地，最新的组织调整方案也出炉，浙江区域合并沪苏区域变成新华东区域，这华东大本营就只有一家区域公司了。另外北方布局方面，中南置地目前也官宣山东区域合并北方区域变成新华北区域，调整后中南置地在北方也只剩下一个区域公司。

23年，除常规人事换防调整外 ，房企高管失联或接受调查事件频发。

管理层甚至掌舵者辞任场景更是屡屡发生，涉及恒大、华侨城、华夏幸福、新城控股等超10家房企。

上周末，万科也在组织架构上迎来开年换防，整合过去的商业业务和组织，成立全新的商业事业部，人员上“老将”孙嘉转战商业板块，“新人”周轶群接任南方区域首席合伙人。

因此，24年随着行业深度调整，密集的人事调整将非常值得关注，同时，房企审查将会进一步加强，严格要求操作合规。

包括房地产经纪服务行业，也会在今年迎来大调整。

上周五,地产圈被乐居全国解散的消息刷屏了，全集团+区域所有员工就地“解散”。

一个时代转身离去，一个新的时代缓缓开启。

房地产筑底周期中，乐居令人唏嘘，但往前看，24年或许也会是一个新的开始。

“攒大招、留余力”

今年政策端更具看点？

2023年，政策端频频加码，据中原地产研究院统计数据显示,2023年全年房地产政策优化调整累计高达1008次。

那么2024年，调控政策是否会延续23年的力度和态势呢？

答案是肯定的。

因为调控的本质是解决房地产行业存在的一系列问题，只要问题一日不解决，高频次、一城一策的精准调控一定会箭在弦上，随时待命。

23年不仅通过降首付、降利率、认房不认贷等稳需求措施支持居民购房；同时，积极落实供给端金融支持，“融资三支箭”、“房企白名单”等措施逐渐落地起效。

但事实上，23年政策依旧留有空间和余地。

尤其是一线城市，政策还处在微调或者说“见招拆招”的阶段，一旦政策对市场的改善效果不明显，政策工具箱的大招就会适时出来托市。

这一点在今年年初已经初见端倪。

以上海为例，23年“认房不认贷”等政策之后，起到了一定成效，但不及预期，市场出现了很明显的区域冷热不均和一些购买力没有得到充分释放的情况。

所以，24年开年的第一个工作日，上海的公积金新政出台了，对于认定二套改善型住房的，最低首付款比例为50%，临港、青浦、松江等6个特定区域最低比例则为40%。

紧接着，上海在1月13日再度迈开一线城市限购松动的第一步，青浦区、奉贤区优化人才购房门槛，降低非沪籍人才社保或个税年限要求，从过去的五年缩短至三年，同时将购房资格由居民家庭调整为个人。

上海是政策连续性做得非常到位的一个城市，而且调控颗粒度很细，几乎做到了“一区一策”。

北京去年的政策实际上在四大一线城市里是保留最大的。

去年的整体基调都是“在存量里面做增量”，以鼓励市场现有的存量需求加杠杆为主，并没有出台“降低社保门槛、放松限购”等能虹吸全国资金进入，扩大市场增量需求的有效措施。

之前，有小作文疯传1月1日北京通州将要解除双限，虽之后不攻自破，但北京的政策力度很可能会在今年有所改观。

如今，上海已经率先出招，使得通州取消“双限”的可能性激增，同时包括房山、大兴等新城区像上青浦、奉贤这样“5变3”的概率也在增大。

近日，二线城市调控最严格的城市杭州也在政策上继续加码，临安区推出5条楼市“干货”，涉及公积金支持政策、户籍政策、团购补贴等方面。

值得关注的是，2024年以来短短十多天，已有十余城发布房地产调控政策。

总之，预计2024年各地政策出台将保持“适时滴灌”的节奏，核心一二线城市政策优化空间相对更大，降低购房成本、降低购房门槛仍是主要方向，“一区一策”这类更精准的政策，也将会是24年楼市调控的一个重要趋势。

增量扩张开始向存量转化

历史拐点释放何种信号？

2023年，一二手房市场迎来了拐点性的一刻。

重点30城二手房成交占比达53%，首次超过一手房。其中，北京、上海、重庆、南京二手房市场份额均在60%以上。

这是一个很重要的信号。

标志着我国楼市正式由增量建设迈向存量更新与增量调整并重的新阶段。

在总需求方面，同样有一个不容忽视的信号。

合并一二手房来看，去年总需求保持稳定，30个重点城市一二手房总量为3.43亿平方米，较去年同期增长13%。

这意味着，我国的住房需求仍在，不过是一手房被二手房抢占了市场份额。

那么，2024年这个趋势会延续吗？

这其实取决于一个重要因素——

即新房市场信心能否提升。

去年，二手房交易量上涨实际上有多重原因。

一些房地产企业债务违约，部分项目出现交付问题，但二手房即买即住规避了这个问题。

同时，今年以来，“认房不用认贷”“降低首付比例和房贷利率”“降低交易税费”、“降低二手房中介服务费”、“带押过户”等政策促进了住房消费需求释放，提高了二手住宅流动性。

此外，一些二手房本身在地段、配套等方面有一定优势，叠加卖家急于出货下调价格，刺激了购房者需求。

因此，如果24年这些问题能够得到明显改善，那么新房市场也会进一步回暖，重新夺回市场成交的主体地位。

但需要注意的是，长期来看，存量市场的主导地位是不可逆的。

从发达国家房地产市场发展的历程来看，进入城镇化发展的后期，存量房市场越来越占据主导地位，一般80%以上为存量房交易.

比如美国二手房市场2022年交易量约为503万套，占房屋交易总量的88.65%。

而我国目前处在城镇化下半场，2023年我国常住人口的城镇化率65%，与发达国家这一数字水平进一步缩小，未来存量房交易整体一定是一条上行线。

新旧模式轮替

“三大工程”破解地产“顽疾”

2024年，将是旧模式消退，新模式登台的新旧模式轮替阶段，

为什么这么说，因为23年下半年高层已经定调构建房地产发展新模式。

撬动新模式的支点是——

“三大工程”。

23年10月份中央金融工作会议指出：

“更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。”

紧接着12月中央经济工作会议再次指出：

“加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。”

为何高层要在这个节点上提出“三大工程”？

这是因为经过近30年的野蛮生长，中国房地产市场取得了惊人的发展，但也存在一些亟待解决的问题。

从结构上看，出现商品房和保障性住房的严重失衡。

长期以来，商品房和保障房的“双轮驱动”出现一长一短，保障性住房建设相对滞后，存在明显短板，在一、二线城市尤为突出。由于房价收入比过高，中低收入阶层和新市民的刚需被高房价排斥。

一方面，房地产的供给规模总体上已超过需求规模，房地产去库存压力较大。另一方面，中低收入群体改善住房条件愿望强烈但购买商品房支付能力不足。

从本质上看，“三大工程”是落实房地产发展新模式的抓手，也将是稳定房地产市场的长效机制和重要切入点。

因此，24年随着“三大工程”落位，房地产的一些问题将会迎来一定改观，尤其是低收入群体和一些在城市更新领域优势显著的房企将从中受益。

当前，行业阵痛未除，24年仍旧是一个筑底修复的调整之年，一个危中有机之年，于房企而言，首先需要学会保护自己，只有活下去才能谈养精蓄锐，谈增强核心竞争力。

一如繁花里宝总说的那样——

“市场永远是对的,错的只有自己,冲的太快,逃的太慢,肯定是要吃瘪。头顶在肩膀上,脚长在自己身上,只要保护好自己,机会永远比风险大。”

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