拆迁是群众生活中的一件大事，很多人盼着拆迁，改变命运、改善居住条件。杭州市中心一小区，居民们不再盼，而是548户居民自掏腰包5亿元，自己拆房重建。

该小区是杭州典型的危旧小区，始建于20世纪80年代，房屋主体采用预制多孔板及条形基础，无抗震设防安全隐患较多。这样的小区，在全国各大城市还有很多。以往都是政府来拆迁，进行旧城改造。但该小区原拆原建的主体是小区居民，主要出资人也是居民。

该小区成立了居民自主更新委员会，委托政府部门的形式实施项目改造，在近100%居民同意的前提下，由居民自主更新组织向政府提交自主改造申请，政府按照一事一议方式进行审议，支持其进行“拆改结合”的自主改造。

居民出资的规则是，原有住房的面积部分按1350元/㎡出资，其中不满53㎡的房源，按照53㎡计算。这部分是最划算的。然后，每户最多扩面20㎡，扩面部分按市评估价出资，这就要34520元一平方米了。一套原面积74平方米的房子，须承担约10万元建设费；扩面20平方米费用约69万元。如果再买一个车位，费用约22万元。一共要投入100余万元，就能从74平方米的没有电梯的老房子，变成有车位、有电梯、94平方米的新房子。

这种老旧小区居民自主更新模式，改变了过去政府全部兜底的局面，形成政府引导、居民出资、市场参与的多元化更新推进模式，是克服城市更新中“拆不动”现象的一个好办法。1月11日召开的浙江省住房城乡建设工作会议，也要求总结浙工新村等老旧小区改造案例经验做法，开展城镇老旧小区自主更新试点。

这种方式，让人联想起老小区新增电梯。新增电梯与自拆自建，看起来是差不多的，都是改造旧小区，为居民提供更好的居住条件，同样，它们也会在小区居民间产生矛盾和对立。从更深层次看，两者矛盾的根源，有同源的地方，也有根本性的不同。

同源的地方，在于不同的人，对房屋的不同安排，会形成不同的效用。打个比方，如果打算卖房的人，经济条件又宽裕，又有闲钱，掏出3万元来装电梯，立马能多卖10万元，肯定是划算的，负担这个支出也容易。但对打算长期自住的人，经济条件又不宽裕，那么，掏钱增装电梯，就不能赚钱，而是一种消费，但钱不宽裕，有了“不爬楼梯”的消费，其他消费无疑就得缩减。显然，这既不划算，也不理性。增装电梯、自掏腰包建房都同样面对这个问题。这也是小区居民间协商困难的原因所在。

矛盾不同的地方，则在于公平性。增装电梯，对于顶楼是利好，房价会涨，但对于底楼，一定会遇到采光、噪声、震动方面的问题，房价会跌。底楼理论上应该分享楼上所有住户的增值，在一线城市，理论上这个潜在的增值会在十来万甚至几十万元。所以，增装电梯存在显著的不公平的地方，在不少案例中，有强行通过之嫌。这才是小区增装电梯矛盾的本质原因。而自掏腰包拆房重建，即便存在对于房屋的不同安排导致的效用不一致问题，但并不存在显著的公平性问题，对于小区所有居民，都是有一个绝对意义上的福利增量。

既然没有显著的不公平问题，最大的矛盾点就基本消除了。这是促成这件事的公共伦理基础，也是设计相关制度、政策，促使自拆自建的基础。

首先，既然没有显著的公平性问题，对于自拆自建的决策制度，居民投票同意，可以不要求像新增电梯那样，达到一个很高的比例，比如，三分之二同意即可，甚至再低一些也是可以的。

其次，需要采取一些办法，抹平、缓解前面所说的效用的不一致性，更大程度地达成公平。比如，可以设立一笔资金，对于经济不宽裕的住户，可以采取现金收购房屋的形式。住户可以自行去购买其他住房。这与开发商来拆迁，没有本质的区别。再比如，可以采取共有产权的模式，降低居民出资比例。

第三，老旧小区一般都是底层，容积率不高，所以，不妨突破原拆原建，居民自治的范畴，在符合市政规划的前提下，增加小区建筑面积，进行房地产开发。这也是旧城改造、拆迁本来的意义。

（作者是上海金融与法律研究院研究员、专栏作家）

文｜刘远举

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