大家好，我是北京交通大学经济管理学院的教授，阮加。

2023年9月我在《第一财经一财号》发表一篇短文谈“房地产的结构性短缺与结构性过剩并存”问题，引起共鸣，登上热搜第一，被40多家媒体转载，超1.5亿的阅读量。

今天我们继续来聊聊房地产。

国家统计局2023年11月16日公布，中国70个大中城市10月新房价创八年来最大跌幅。2023年12月1日《百城价格指数报告》，百城二手房均价已连续19个月环比下跌，同比跌幅扩大至3.21%。此外，截至2023年8月14日，在百强房企中已经发生资不抵债、流动性困难的有42家。

面对房地产行业的困难，人民银行、金融监管总局、证监会在2023年11月17日联合召开金融机构座谈会，重申要“一视同仁”满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房企“不惜贷、不抽贷、不断贷”。

今天想聊的第一个问题：房价，越低越好吗？

这个问题没有标准答案，只说几个事实。

事实1，房价稳中有升的地方多经济繁荣，房价持续下降的地方暂时差强人意。

国内外都一样。

如中国。经济发达地区也是过去三十年房价上升最多的地方，而房价最便宜的地方是经济相对落后的地方。房价很低的地方就业机会也很少，多是人口流出地，而且人口多流向房价高的经济发达地区。

一线城市人均收入较高，在国民经济中的地位举足轻重，也是中国房价最高的地方。

在经济落后的地方，有很多遗弃村落，那里旧房子的价格几乎为0。

如美国，在平均房价上，旧金山是底特律的14倍。旧金山是高科技企业的重镇有谷歌、苹果、，英特尔，甲骨文等等，底特律则是日渐衰落的城市。

再如日本。1990年后东京房价下跌伴随着“日本失去的30年”，反之，日本经济、金融好转的时候房价也是稳步上升的。

那段时期，日本需求萎缩，物价低迷，房价、股价下降。

1990年日本经济总量是中国的7.9倍，而33年后的今天，日本经济总量不到中国四分之一。

事实2，买房，不可能是因为预期房价下降。普通老百姓之所以买房大多是因为预期房价上升，否则，租房同样可以解决居住问题。

大家一定还记得前几年房价快速上升期间很多楼盘开盘需要排队、抽签购买，而今天的房价下跌期间一些房子无人问津。

对于房价，大多数人是言不由衷的。买房前，很多人“希望房价下降”，但是，买房后，这些曾经“希望房价下降”的人则变成“希望房价上升”，即，希望自己的房子价格上升。

普通大众不会希望自己的房子价格下跌。

事实3，“认房不认贷”并没有取得如意的效果，原因同样在于对房价的预期上，而且，三季度末中国房地产贷款余额出现有记录以来的同比下降。

如果预期房价下跌，谁还愿意买房？谁还敢贷款买房？

相反，如果坚定预期房价上升，谁不愿意买房？谁不敢贷款买房？

事实4，人民银行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》表明，中国户均住房资产187万元，占总资产比重为59%。如果房价大幅下跌，普通老百姓的财产损失最大，例如，城镇房价平均下降10%相当于每个家庭的资产减少18.7万元。

公众消费与投资主要取决于他们的资产总量，次要取决于当期收入。资产下降，当然会抑制消费、抑制投资。

1990年到2020年 “日本失去的30年”，就是“房价下降、股价下降导致消费不振、投资不振”的实例。

事实5，贷款买房后“资不抵债”，不是因为“债”增多了，而是因为“资”减少了，是因为房价下降后资产减值导致的。

比如，首付100万贷款900万买一套1000万的房子后，房价从1000万下降到800万，买房人的自有资产首付100万亏损殆尽，还资不抵债100万元，在这里，“债”没有增加，资不抵债，是因为“资”减少了。

中国执行信息公开网截至2023年12月3日的数据显示，中国失信被执行者达854万人，比2020年初的570万人增加近50%。房价、股价等资产价格下降，是很多人、很多企业包括房企资不抵债的主要原因。

事实6，A股市值超过40%与房地产直接或间接相关，例如，我国商业银行目前的房地产贷款余额超过50万亿，房产成交量与家电销售直接相关，等等。

从历史维度看，当房价、股价同时持续下降时，暂未有经济能够保持繁荣的先例。

所以今天想谈的第二点是经济繁荣与房地产繁荣相辅相成

我们每天都要住房子。

对于大多数家庭来说，房子是家里最大的一笔资产。

无论是经济发达国家还是经济落后国家，房地产都是支柱产业。中国也不例外。

改革开放四十年来，房地产的繁荣让国人的居住条件大幅度改善。在当前，促进经济繁荣与房地产繁荣建议采取如下措施。

措施1，帮助房企“保交楼”，防止出现烂尾楼，是政策底线，是当前最大的百姓民生。

防止出现烂尾楼的主要目的不是救房地产企业，是为了防止众多的买房者出现惨重损失：花掉几代人的积蓄，贷了很多款，但没得到房子；也是为了防止大规模出现银行的烂账、坏账，防止房地产市场风险外溢成为经济风险、金融风险。

措施2，无论大城市、小城市还是农村，同时放开限购，不限买也不限卖，自由交易。

这也是市场经济的基本要求。

经济城市、文化中心、候鸟旅游城市、休闲养老地、人口大量外迁的乡村，每个地方的情况都不同，不建议全国执行一个统一的房地产政策。自由交易才可以有效提升全国住房的使用效率。

鼓励住在城市中心的退休人员卖掉自己的房子去城乡结合部、小城市、乡村养老，增加了城市中心的住房供给，也抑制了城市中心的房价过快上涨。

措施3，增加高房价城市的住房供给，抑制房价过快上涨。

增加高房价城市的住房供给需要从多个方面入手，包括土地供应、新住房建设、旧城改造，等等。只有综合施策，才能有效增加高房价城市的住房供给，缓解高房价城市居民的买房压力。

措施4，维护整体房价稳中有升的预期，激发购房欲望。

央行行长潘功胜在2023年11月28日引述标准普尔的报告称：“中国房地产价格已接近见底。”

提示房价见底也是建立房价将上升或不再下降的预期，这个预期如果被公众接受，也能激发购房欲望。

措施5，正常情况下，货币政策是经济繁荣与萧条的主要控制变量。

稳健的货币政策，要对最新宏观经济状况采取迅速、明确、肯定的应对措施。

对于今天的经济形势来说，降息，降低资金成本是重要的货币政策选项。

目前中国的人均GDP不到美国的五分之一，中国还有20年以上年均经济增长8%以上的潜力。

过去的一年里，人民币降息0.2%左右，相对于经济形势来说这个降息步伐太小。

2023年12月9日公布的2023年11月最新全国居民消费价格指数（CPI），同比、环比双双下降0.5%，同比创下三年来最大降幅。

对于今天的经济形势来说，降息，降低资金成本，是迫切的货币政策选项。如果没有出现＋3.5%以上的通货膨胀，人民币需要以坚定的步伐大幅度降息。

降息，同时会促进消费和投资，不仅会降低购房者的资金成本，更有利于整个实体经济，有利于全社会的劳动就业。

房价是复杂的经济问题，也是复杂的社会问题。长期在维护收入增长、资产增长、消费繁荣的均衡方面，是宏观经济管理部门重中之重的工作。

让思想自由飞翔，我在一财号等你。

此为第一财经一财号2023“年度财经思想者”盛典上财经思想者演说原稿。

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