海关总署近期公布的数据显示，10月份中国出口额降至2750亿美元，同比下降6.4%，降幅大于9月份的6.2%，连续第六个月下降。在出口面临较大压力，国内需求预期不足的背景下，中国经济如何发力？有报道称，近期监管部门起草了50家房地产企业白名单，号召金融机构进行救助，当前楼市政策发生了哪些变化，对房企及房价等会产生怎样的影响？

11月26日，长江证券首席经济学家伍戈在百度财经《有识》栏目对当前进出口数据、房地产、物价、人口等热点问题进行解读，他认为，从疫情结束之后，包括中国在内的亚洲经济体，消费倾向正在慢慢修复，但需要一定的时间。与此同时，老百姓的可支配收入，要随着整体宏观环境好转而改善，很难拔苗助长。“所以，从短周期而言，我觉得可能还是要稳住宏观经济。”伍戈分析，从更长的周期而言，如何从消费大国变成消费强国，可能要解决很多深层次问题，比如社保养老体系，让老百姓没有后顾之忧，愿意花钱，敢花钱。总体而言，消费要稳定，很大程度上取决于经济的稳定，而经济的稳定在目前中国渐进式改革过程中，其实还离不开房地产市场的稳定。所以，从这个意义上讲，不管我们是短期稳住消费，还是未来要成为消费强国，房地产的稳定至关重要。

伍戈表示，当前房企的现金流问题，既与过去债务很高的经营模式有关，也与政策调控、以及老百姓预期变化有关系。“不管是哪种原因导致的，就像在高速公路上，发生了交通事故，得先让受伤者进医院，得到救助，活着是最重要的。”他认为，如果诸多房企倒下，对经济的影响会更大。至于市场稳定之后，是保障房多一些还是商品房多一些，可以慢慢考虑。当前，经济还是有一定压力，对房企的救助非常关键。

以下是文字实录：

1、海关总署公布的数据显示，10月份中国出口额降至2750亿美元，同比下降6.4%，降幅大于9月份的6.2%，连续第六个月下降。出口疲软意味着今年乃至2024年，都需要依靠国内增长源来维持经济发展。 在出口面临较大压力，国内需求预期不足的背景下，中国经济如何发力？

伍戈：外需不足肯定需要国内发力，现在也有很多发力的途径，包括传统基建等。但发力应该靠内需的多条腿均衡发力，既包括基建这类传统的财政政策，也包括货币政策，甚至房地产能不能做点贡献。另外，当外部环境以及需求好转之后，老百姓的消费是否能够有所贡献。

货币政策也在持续发力，包括有一些降息举措，但客观讲，可能强度都不是特别大，如果从实际利率角度而言，今年可能实际利率还是上升的。另外，近期财政赤字加大，但从全年来看，尤其是广义财政赤字率，可能较去年反而有所下降。所以，未来中国的逆周期政策还有空间，但是目前可能还处于比较审慎的状态。

随着经济情况的进一步演绎，从必要性和可行性的角度而言，未来至少从货币、财政方面，还需要有更大的力度。当然也包括房地产政策，不管是需求端还是供给端，对于房企救助可能还需要一定力度。

2、有观点认为，中国需要一个新的需求来源来取代投资和房地产对经济的推动作用。最明显的候选来源是消费者，中国居民消费在GDP中的占比只有37%，相比之下，美国消费者支出在GDP中的占比为68%。显然，内需将成为未来经济增长的主要引擎，中国如何从消费大国变成消费强国？

伍戈：我觉得从最近这一轮的经济周期看，消费和其他的经济动能之间应该不是互斥关系，也不是说一定是谁取代谁，总体而言房地产本身对消费，还是有一定拉动作用。不管是上游的钢铁、煤炭，下游的彩电、冰箱，房地产如果比较低迷，那么相关的其他消费也会出现低迷。特别是从最近这一轮经济周期而言，我们越来越坚信房地产和消费之间，其实更多的可能是互补或者互助的关系，而不是挤压的关系。

大家都知道，影响消费的第一因素是老百姓的可支配收入，另外一个就是消费意愿。从疫情结束之后，包括中国在内的亚洲经济体，边际消费倾向正在慢慢修复，但需要一定的时间。与此同时，老百姓的可支配收入，要随着整体宏观环境好转而改善，这方面很难拔苗助长。所以，从短周期而言，我觉得可能还是要稳住宏观经济，四季度经济增长环比可能还有一些下滑压力。

从更长的周期而言，如何从消费大国变成消费强国，可能要解决很多深层次问题，比如社保养老体系问题，让老百姓愿意花钱，敢花钱，没有后顾之忧。当然，消费强国还体现在消费的升级，但也与人均GDP再上一个台阶紧密相关。

总体而言，消费要稳定，很大程度上取决于经济的稳定，而经济的稳定在目前中国渐进式改革过程中，其实还离不开房地产市场的稳定。所以，从这个意义上讲，不管我们是短期稳住消费，还是未来要成为消费强国，房地产的稳定应该都是至关重要的。

3、中国10月份CPI同比下降0.2%，时隔两个月再现负增长，年内已两度零增长、两次负增长。PPI同比下降2.6%，降幅较上月扩大0.1个百分点，结束此前连续三个月收窄进程，为连续第十三个月下降。在低通胀背景下，政策在促消费方面有哪些空间？PPI持续处于通缩状态，背后有哪些因素？

伍戈：今年以来价格确实一直处于低点，尤其是PPI处于负增长区间，CPI在零上下徘徊。它是一个信号，背后体现出目前经济增速可能离潜在增速还有一段距离，也就是可能存在负产出缺口，一般情况下，负产出缺口的存在会使价格指标走弱。虽然长期来看，中国潜在增速可能有下行压力，但当下主要矛盾还不是潜在增速下降，而是与潜在增速之间还有一定的差距。现实的增速与潜在增速，有一个负产出和产出缺口差距，需要通过宏观政策发力，不管是财政还是货币政策，也包括房地产政策。

其实从世界各国来看，通缩的危害其实要比通胀更大，而且也更难治理。如果价格持续负增长，那么消费者可能会推迟消费，对于企业而言，可能也不愿意生产，这样就容易进入价格的负向循环。所以，在价格是负增长格局之下，能否采取果断的措施来进行逆周期调节，保证价格的正增长，对一个经济的平稳健康运行，其实非常关键。

4、中央金融工作会议强调，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。前不久，也有媒体报道，14号文推动新一轮“房改”，房地产市场供求关系发生重大变化的背景下，中国的房地产要怎么走，是否有合适的改革范本？

伍戈：房地产下一步怎么走，有没有改革范本，我觉得是没有的，中国改革开放这么多年来一直在探索，总体而言，无非是市场和政府两个力量，谁发挥更主导的作用？从我观察而言，房地产市场化的发展起到了很重要的作用，满足了老百姓有多样化、多层次的需求。但纯靠市场也存在一些缺陷，比如有一部分新市民，或者低收入人群，需要社会福利的保障。所以，从保障民生的角度而言，适当引入保障房是合理的。

但是保障房在引入过程中，我觉得需要把握好度，因为不论是生产还是分配，中间涉及很多环节。按照行政化的方式推进，这个过程是不是最终能够实现居者有其屋的目的，还有待观察。另外，保障房要在地方政府、老百姓、开发商等之间形成一个平衡，质量也要得到保障，但不管怎么样，我觉得中国的方向还是社会主义市场经济，所以商品房市场化的进一步推进，还是有必要。

提到住房改革，过去很容易想到新加坡或者香港的模式，他们对于中国房地产也许有一些借鉴因素，但也不是完全能够借鉴，因为客观上讲，香港和新加坡相当于是一个城市。而中国幅员辽阔、人口众多，中国经济从计划经济向社会主义市场经济过渡过程中，我觉得可能还是要摸索自己的道路，要充分汲取过去几十年来的经验和教训。在这一过程中，我觉得过去的经验就在于坚持了市场化的取向，但由于市场也存在失灵之处，所以在坚持市场化取向的同时，增加政府参与，使得市场和政府能够共同发挥作用。但是其中的主次关系，还是要以市场化为主导，其他各种形式相补充的多层次供给体系，这样可能更加符合中国社会主义市场经济的方向，本质上最终还是要通过市场之手来满足人们对美好生活的需求。

5、有报道称，官方起草了50家房地产企业白名单，号召金融机构加大包括信贷、债权、股权融资等方面的支持力度，但这些支持政策，是否会诱使房地产公司重拾引发危机？

伍戈：我觉得任何政策的出台，完全没有负面效应是不可能的，还是要抓主要矛盾。客观上讲，现在的主要矛盾，不是房地产资产负债的问题，毕竟土地、房子等资产还在，主要是现金流的问题。所以，这个时候，稳定现金流是最关键的。不知道这轮政策力度会怎样，但方向是对的，终于开始保障房企的现金流。当前房企出现现金流问题，既与过去债务很高的模式有关，也与政策调控、老百姓消费预期变化有关系。不管是哪种原因导致的，就像在高速公路上，发生了交通事故，得先让受伤者进医院，得到救助，活着是最重要的，其他问题，事后可以慢慢去处理。如果诸多房企倒下，对经济的影响会更大。至于市场稳定之后，是采用保障房还是商品房，甚至包括预售制度的改革，可以慢慢考虑。当前，经济还是有一定压力，这个时候对房企采取救助措施还是关键的。因为从某种程度上来说，市场已经失灵了，靠市场的自发力量，已经无法出清。如果真的起草白名单，对房企进行定向救助，这个方向是对的。我个人更看重的是政策力度，至于是否会引发道德风险等其他问题，难以完全避免，积极应对比不应对肯定更好。

6、在上一轮房地产衰退的2015年，启动了规模庞大的棚户区改造，如今重新开发城中村成为新的选择，但有报告中指出，这一过程“充满挑战、代价高昂”，而且进度缓慢。据中信证券估算，可能需要持续十年，每年投资近万亿级规模。怎么看城中村改造对房地产及刺激经济的价值？如何避免上一轮刺激的负面效应？

伍戈：上一轮房地产的大规模刺激计划，可能是2015年棚改货币化安置。当时还是取得一些积极成效，但事后来看确实也有不少问题。而且现在不少人担忧三四线房地产，是不是出现了一些透支。未来要做的三大工程，我觉得还是得量力而行，要充分发挥市场的力量，不能完全靠政府的过度刺激。

这一次的力度，可能比上一次棚改货币化要缓和的多。现在地方政府财力掣肘，推进这些措施肯定是一个慢过程，不像过去棚改货币化，就是一两年的事情。钱从哪里来，毕竟一些地方甚至出现了工资拖欠的问题，这跟过去几年完全不一样。

7、在人口老龄化、债务负担沉重，而且人们预期对经济增长至关重要的房地产行业不太可能强劲反弹，这一系列压力下，未来中国经济增长的潜力主要来自哪里？

伍戈：在老龄化加速背景下，一个国家的潜在增速会下降，在这个过程中，我觉得需要注意两点。

首先，还是要顺应潜在增速的下降，在这个过程中，及时满足市场需求，提供比如老龄化的产品服务。但更重要的还是要提升要全素劳动生产率，第一是科技创新，第二，要建立良好的市场激励机制，包括法制、契约精神，让大家愿意去消费、投资，企业有更多的积极性去从事生产。我觉得这些东西都要去呵护，才能保证我们潜在增速下降过程中，全要素劳动生产率保持平稳，使得潜在增速下降不至于太快。另一方面，在潜在增速下降过程中，也要特别注意经济增速不要低于潜在增速，如果过于低于潜在增速，导致负的产出缺口，反过来可能会产生一些负向预期，加速潜在增速的下滑。

总体而言，一方面要顺应趋势，但是短期的经济增速应该尽量接近潜在增速，使得整个潜在经济增速下滑是平稳、有序的过程。在这个过程中，如果就业能够保持稳定，物价能够实现正增长，这样的潜在增速下滑，其实不值得过分担心。与此同时，我相信中国增长潜力还是有的，毕竟是14亿人的大国，包括未来的消费，还有很大空间。

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