1—10月份，全国房地产开发投资95922亿元，同比下降9.3%。地产下行的压力会持续下去吗？为什么持续不断出台的政策未能起到预期作用？当前房地产市场真正的核心问题出在哪里？

对此，中银国际证券首席经济学家、北大国发院兼职教授徐高表示当前房地产市场的主要矛盾是地产开发商居高不下的信用风险。 2021 年出台的地产“三条红线”政策比较明显地打压了地产开发商的融资，使得整个地产市场陷入了恶性循环。一方面是地产开发商因资金链紧，信用风险高。另一方面是银行担心坏账风险，所以不太敢给地产开发商放贷款。更重要的是购房者担心房子烂尾不敢买房。银行的惜贷和老百姓的惜购反过来使得开发商资金链更紧，信用风险更高，从而使得银行更惜贷，老百姓更惜购，形成了恶性循环。

在2022年，这种恶性循环已经形成。现在如果不能把地产开发商信用风险给控制住，整个地产市场很难恢复正常。我们看到，今年出台了“认房不认贷”等一系列需求面刺激政策之后，地产销售仍然很低迷。这是因为这些需求面的刺激政策并没有触及到当前地产市场的主要矛盾，也就是开发商信用风险，自然也很难改善整个房地产市场的状况。

徐高：表示地产行业陷入当前的局面，跟“三条红线”这样过于严厉的融资紧缩政策是密切相关的。这种融资紧缩政策的初衷可能是好的，但运行了两年多造成的结果大家都已经看到了，给整个地产行业、整个经济都带来比较大的下行风险。因此，这样的政策应该及时纠偏。由于融资紧缩政策已经产生了行业内的恶性循环。这时候就需要积极地增加对地产开发商的融资支持。

除此而外，我们还要注意到“三条红线”政策推出以来，地产供给已显著收缩。当前，地产新开工面积已经相较2021年下降了约 2/ 3，在建面积下降了约1/ 2。未来的地产供给会非常紧，为未来房价上涨埋下了种子。这个时候更要尽快地恢复开发商的融资，恢复开发商的投资意愿，让他们加紧修房子，否则在不远的未来，房价上涨压力恐怕会非常大。

对于未来房价，徐高表示就短期而言，当前房地产市场是供过于求的，房价有下跌压力。但在不远的未来，房价可能会有不小的上涨压力。

当前的当务之急是，第一，恢复地产的开发融资，把整个行业从恶性循环里给拯救出来。第二，及时地废止集中供给的政策，加大土地的供给，尤其要加大大城市的土地供给，并通过各种政策来刺激房屋的建设，让地产供给快速恢复正常，这样才能够通过供给的扩张来平抑房价。否则，大城市房价上涨的压力会相当大。

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