无论购买新房还是二手房，首付期限最长为半年。 “很多人认为，半年就够卖掉一套老房子了。” 王超说，他办理的很多案件都是新房付款期限临近。 ，而且老房子还没有卖掉。

为了避免违约，老房子只能“不计成本”出售。 对于购房者来说，“首付比例越高、付款期限越短，买到便宜房子的机会就越大。” 王超表示，以往类似的机会很少见，但今年特别多​​，几乎每个月都会发生好几次。

第二类是做生意亏本，需要卖房还债的人。 过去也有类似的案例，但今年更多。

例如，从事教育培训的小企业主需要向学生退还大量学费，因为学生学费大部分用于房租、员工工资、贷款偿还等。教育培训机构关闭后“学生交的学费早就花完了，没有其他收入，只能卖掉房子退学费。”

一家从事旅游咨询的公司负责人告诉经济观察报，疫情发生三年来，业务量大幅下降，大量业务被取消，导致公司现金流入入不敷出。见面。 今年业务恢复后，客户拖欠货款严重，只能卖掉一套房子来维持公司的日常运营。

第三类是移民或留学儿童群体。 王超介绍，打算送孩子出国留学的家庭一般收入都不错，早就投资买房作为孩子的学费来源。 “现在我的孩子要出国留学了，他们急着卖掉房子来筹集学费。”

在这种情况下，卖房子一般就比较紧迫了。 只要买家有更好的付款条件，折扣一般会更大。 王超曾经遇到过一个卖房子的客户。 如果买家能支付全价，折扣可达40%。

此外，部分房屋因就医、失业、存在断房风险而被低价出售。 王说：“有些顾客因为一方失业，家庭收入减少，无力支付每月的房租，所以把大房子换成了小房子。” 超说，他们中的一些人卖掉了学区的房子，搬到郊区，腾出资金供孩子参加高考，上大学，因为孩子高中教育的费用较高。

经济观察报记者 田国宝 “这种面积的房子9月底卖到680万元，现在挂牌价640万元，没人问。” 11月中旬，北京中关村“我爱我家”专卖店内，经纪人王超正在使用鼠标。 看着电脑屏幕上的房源，我感叹：国庆假期过后，房价每天都在变化。

王超提到的房子位于中关村附近。 由于中关村一小部分群体的支持，二手房成交价格一直维持在15万元/平方米左右。 然而不到两个月，挂牌价就跌至13万元。 价格在人民币/平方米左右。 “9月份，同一个小区有两套房子出售，但此后就没有销售了。”

北京学区房价松动的消息最先出现在万柳蜂鸟家园小区，该小区一套52平米的工作室以11.9万元/平米的单价出售。 2022年，该小区一套单元以22万元/平方米的价格出售。 交易期间，巨额跌幅引发舆论哗然。

王超表示，近一个月来，包括学区房在内的二手房价格变动频繁，但个别成交跌幅较大的属于个别情况，不具有普遍性。 “价格跌了吗？确实跌了；但平均跌幅真的有那么大吗？答案显然是否定的。”

落下

王超从业十余年，见证了房地产市场的高光时刻，也经历过市场的起起落落。 但这是他第一次经历现在如此频繁的变化。 “今天的成交价可能就是明天的挂牌价，而且价格不断小步下跌。”

海淀定慧寺一社区，有一所大学附属小学和一个小学分校。 社区环境比较好。 此前成交价在10万元/平方米左右。 11月初，该小区一套户型以8.1万元/平方米的单价售出。 180平米大户型的价格已经回到了三年前的水平。

一位中介告诉经济观察报，近期，他们隐藏了一些定价不合理的房源。 “有些房源只能在后台看到并正常交易，但不会向公众展示。 从后台看，价格是6万元。 还有很多按平方米定价的房子。”

在北京学区房市场中，海淀区、西城区、东城区凭借丰富的中小学教育资源，成为学区房的聚集地。 学区房一直是北京房价的天花板。

近年来，随着招生政策的不断调整，学区房效应逐渐减弱。 尤其是海淀区，在原有“多校分区”、“六年一个学位”的基础上，2022年初将进一步优化学区。根据新政，所有住房使用九年一贯招生将在九年内仅提供一个入学学位（符合国家生育政策的除外）。

此外，海淀区将所有“2022年1月1日后新搬户口”和“2019年1月1日后新购房屋”纳入多校分区。 2020年后新建中小学校继续实行多校分区。 多校分区的范围不断扩大。 即使你在学区买了房子并获得了学位，你也可能无法进入你选择的学校。

北京某中介公司片区负责人表示，随着准入规则的不断调整，学区房房价泡沫逐渐被刺破，价值逐渐回归住宅物业。 “现在下降的幅度说明之前的涨幅更大。既然可以接受房价上涨，为什么就不能接受房价下跌呢？”

“整个市场都在下降，不仅是学区房的价格，还有其他房子。”王超说。 相比之下，此前价格上涨的学区房价格出现了较大的跌幅。 “蜂鸟之家只是一个例子，大部分住宅区的房价跌幅并没有那么大，但成交量减少了，个别案例被放大了。”

不仅仅是学区房

9月份，在“认房不贷”等一系列宽松楼市政策的影响下，部分需求得到释放，推动北京楼市迎来一波复苏，但好景不长。

上述中介领域负责人表示，9月份政策效果带来的交易量不如3月份。 “3月份的行情持续了近一个月，9月份的行情持续了两周左右。”

他介绍，10月份以后，楼市呈现出两个主要特点。 首先，交易量萎缩。 以辖下某店为例，9月售出10套，但10月仅售出2套。 “店长也无法解释原因。”

同花顺数据显示，10月份，北京二手房成交10653套，环比下降25%，同比下降5%。 从全年来看，成交量仅高于1月和7月。 新建商品住宅方面，10月份共销售5177套，环比下降12%，同比下降35%。 随着新房入市数量减少，截至10月底，新房库存环比9月下降3个百分点。

二是成交价格下跌，价格下跌很大程度上是成交量减少造成的。 上述中介区负责人介绍，从店内实际成交情况来看，由于部分人急于套现，市场观望情绪浓厚，“只能以降价了。”

王超还表示，在目前的市场情况下，如果想要快速成交，只能选择降价，而且需要一下子降到这个地步。

随着房屋逐渐从投资属性回归居住属性，一些过去依赖学区、地段、产业等额外资源升值、品质、居住条件、物业服务较差的房屋价格开始回归理性。 相反，一些品质较差的房屋价格却有良好的服务和配套资源，如果有教育、产业等额外资源支撑，即使在市场低迷的背景下，成交和价格也会保持相对稳定。 。 这就造成了二手房市场的分化。 此轮楼市低迷，老、穷、小首当其冲。

市场分化的同时，二手房卖家也出现分化。 部分卖家急需资金，选择折扣套现； 其他卖家则选择等待市场阶段性复苏或楼市完全复苏后再考虑出售。

谁在低价卖房子？

王超表示，一般业主对价格非常敏感。 对于总价500万元的房屋，每次调价幅度基本不会超过5万元，但会根据实时市场情况增加调整频率。 “我心里的预期永远会高于市场实际价格，因此很难一次性调整到位。”

在当前的二手房市场上，小幅频繁的价格调整是大忌。 从时间线来看，整体价格调整幅度不小。 但由于每次调整幅度较小，总是错过市场。 结果，价格降了很多，但房子却始终没有卖掉。

急于变现的房主，通常会因为急钱而无奈地断掉房产，并立刻将价格压低至购房者的心理预期。 从长远来看，这个策略其实可以让房子卖个好价钱。 “如果不是急用钱或者急着卖，大多数人很难主动卖。”

据多家中介介绍，折扣套现的二手房业主主要分为三类：

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