10月17日，厦门市自然资源和规划局发布公告称，厦门1宗宅地将于11月7日公开拍卖。一个重大变化是，该地块将采用拍卖方式出让，不设拍卖底价，按照“价高者得”原则确定受让人。

至此，已经有成都、合肥、济南、厦门四个城市取消土地最高限价。据媒体报道，今年9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制（即俗称“限墅”）等。

那么，重回“价高者得”的规则意味着什么？未来会有更多城市采取类似举措吗？

多城取消地价上限

10月17日，据媒体报道，今年9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。其中，济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”这一动作，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容。北京、上海等核心城市仍在研究如何调整竞买规则。

截至目前，自然资源部官网并未有建议取消土地地价上限等的公开发文。但是，值得关注的是，截至目前，已经有成都、合肥、济南、厦门四城调整了土拍规则，恢复“价高者得”。

10月17日，厦门市自然资源和规划局发布厦门市自然资源和规划局关于地块国有建设用地使用权公开出让公告，在地块出让时，将采用拍卖方式出让，不设拍卖底价，按照“价高者得”原则确定受让人。此前，厦门市涉宅地块的出让方式为“定品质、限房价、限地价＋摇号”拍卖。

10月18日，厦门市自然资源和规划局的相关工作人员表示：“此次推出的地块按照公告中价高者得的原则执行。以后推出的地块以该地块公告为准。”

而10月12日，据合肥土地市场网，安徽省合肥市发布市辖区2023年拟出让居住用地详细清单（第三批），其中，6宗地块明确将于11月2日出让，这6宗地块均未显示上限价格，拍卖方式为“由竞买人以举牌方式应价，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人”。

此前，合肥居住用地土拍规则采取“投报高品质住宅方案”的竞买方式，即“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”。

济南也悄然取消了地价限制。10月9日，济南市自然资源和规划局发布补充公告，对10月中下旬即将进行的市本级两场土拍出让规则进行调整，恢复2017年8月前“价高者得”原则确定竞得人，出让环节不再设立最高限价。

10月18日，济南市自然资源和规划局相关工作人员表示：“此次是住宅用地恢复‘价高者得’的原则，不再设立最高限价。以后地块的出让方式以出让公告为准。”

此前，有市场传言称福州也要取消地价上限。10月18日，福州市长乐区自然资源和规划局发布《关于2023年第三次拍卖出让国有建设用地使用权的公告》，出让福州滨海新城4宗地块，土地面积合计152.18亩，总起始价8亿元，采用“限地价、竞首期付款比例、摇号”方式拍卖出让，也就是说此次福州土拍并未如传言所说取消地价上限。

而成都是首个以官方发文的方式来明确调整土拍规则的省会城市。9月26日，成都在《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》中“官宣”调整土地拍卖规则。其中，成都中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。

前三季度59城平均预供地完成率68%

受楼市下行的影响，土地市场热度已经处于低位。据克而瑞研究中心统计数据显示，今年前三季度，59个样本市（县）预出让地块总面积为6207万平方米，实际供应4327万平方米，平均预供地完成率68%。

分城市来看，除上海、深圳、成都、郑州、青岛、长春等少数城市外，大多数城市未能如期完成预供地清单计划，其中合肥、西安等城市完成率均不足一半。

比如，以西安为例，截至9月30日，西安有超100宗地块逾期未供，南京有17宗逾期未供地块，逾期未供地块大都位于偏远地区。

值得注意的是，福州预供地的落地性处于垫底水平，今年前三季度预出让地块总面积为42万平方米，实际供应8万平方米，预供地完成率仅有19%。不仅如此，就连长三角地区的徐州、常州、无锡等热点城市逾期未供率也在40%以上，大量地块缺少确定性的“意向买家”。

克而瑞研究中心认为，今年前三季度仅有3个城市土地成交建面超过1000万平方米，较2022年同期少4个。从土地成交金额来看，也仅有北京、上海、杭州3个城市超过千亿元，较往年相对偏少。从今年前三季度典型城市预供地清单计划执行情况可以看到，虽然年初时对集中供地制度进行了调整，但整体结果并不理想。

同时，从土拍热度来看，今年前三季度土地市场热度有所下滑，整体溢价率降至5.6%，较2023年上半年下降了0.6个百分点。分城市来看，虽然杭州、上海、南京、宁波、合肥、台州等长三角城市前三季度平均溢价率仍保持在6%以上，但与上半年相比，土拍市场呈降温趋势，苏州、杭州、宁波等热点城市溢价率较上半年均有不同程度下降。

此外，根据中指研究院数据显示，今年1-9月，全国300城住宅用地成交22391万平方米，同比下降33.4%。9月，300城住宅用地成交2693万平方米，同比下降49.7%；成交楼面均价为7673元/平方米，同比下跌2.1%。其中，济南、成都住宅用地成交面积同比均下降，降幅分别为19.9%、12.7%。

中指研究院市场研究总监陈文静分析表示：“对土地市场影响，让地价回归市场，一定程度上有利于提振土地市场情绪，尤其是热点城市及核心片区，后续或有更多城市跟进，但当前土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，在销售尚未出现持续性、实质性转暖下，对于大多数城市而言，土拍规则调整带动市场效果或有限。对房地产市场而言，成熟区域地价限制取消之后，优质地块地价或有所上涨，进而带动房价出现上涨预期，对于稳房价、稳预期亦将产生积极影响。”

“地价上限”将退出舞台？

“地价上限”可以追溯到2021年。其时，在自然资源部牵头下，全国22个主要城市的住宅用地实施“集中挂牌、集中出让”的双集中供地。同年8月，自然资源部给集中供地城市提出四点要求，其中就包括单宗地溢价率不得超过15%。

自2021年至今，集中供地制度已经实施了两年多，该制度出台是基于彼时土地市场热度高涨，初衷是为了给房地产市场降温，实现控制地价、降低溢价率的目标。

但是，受楼市下行的影响，土地市场热度已经处于低位，在多数城市未完成供地任务的情况下，“地价上限”的多重出让条件会退出历史舞台吗？

镜鉴咨询创始人张宏伟表示：“合肥、济南和成都在这一轮地方‘救市’政策当中已经取消了地价最高价的限制，也就是开始执行‘价高者得’的政策了，成为这一轮土拍政策规则调整的首批城市。自然资源部建议取消地价上限后，预计其他城市尤其是一二线城市很快也会落地执行‘价高者得’措施，同时。各地原有的竞配建、竞自持、‘竞品质+摇号’等限制市场活跃度的土拍政策也会阶段性地退出市场。”

对于建议取消远郊区容积率1.0限制的影响，张宏伟认为，对远郊区容积率1.0限制取消，主要是因为现在各个城市已经步入存量市场，改善需求成为市场需求主力，如果有改善需求愿意到远郊购买容积率低于1.0的洋房或别墅产品，那么现在的土地供应也应该给予这类改善市场更多的空间。此外，远郊项目如今有较大的去库存压力，如果有的项目愿意做出规划调整，愿意牺牲容积率改做洋房或别墅产品，那么，这也算是通过容积率的调整去库存的手段。

“建议取消远郊区容积率1.0限制，有利于更多改善类产品进入市场，更好满足改善需求。”陈文静说。

新京报记者 徐倩

编辑 武新 校对 王心

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