今年全国性最大力度楼市政策来袭 事关上亿购房者钱袋子

房地产市场迎来重大政策利好。

8月31日，央行、国家金融监督管理总局两部门连续发布两项通知，涉及住房信贷政策以及存量房贷利率政策调整。

其中，两部门联合下发的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》显示，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市。二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加20个基点。

“8月最后一天的住房信贷政策，可以说是今年以来全国性最大力度的楼市政策，并且直指需求侧，降首付门槛、降房贷利率，一改以往小修小补的政策推进方式，在全国层面统一推进，政策的影响面大，对楼市推动力预计较为明显，同步保障楼市刚性和改善性两类需求，对于房地产市场恢复到平稳健康轨道，将起到重要作用。”58安居客房产研究院院长张波向记者表示。

而另一政策《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》称，2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率(LPR)上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

据测算，降低存量房贷利率可节约居民利息负担，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降。

张波表示，在房地产市场供求关系发生了重大变化背景下，降低存量房房贷利率，是实现调整优化资产负债，规范住房信贷市场秩序的重要举措，也是一项切切实实的“利民”政策。

中原地产张大伟：存量首套房贷利率降低后100万元房贷30年月供最多减少840元

中原地产首席分析师张大伟表示，目前大部分城市存量房贷的利率最低下限是4.65%，此前购房者基本是按照6%的房贷利率购房，此次存量房贷利率调整后，房贷利率或能降低100个基点以上，如以商贷额度100万元、贷款30年还款方式计算，月供从将从5995元降低至5156元左右，月供最多能减少840元左右。

对于此次发布的住房信贷政策，张大伟表示，该项政策对于房地产市场的影响主要在改善需求，特别是二套房改善需求房贷利率有望降低。

整体看，当下全国除北京上海外，已经基本全面执行新的二套房认定标准，本地无房就算首套，所以按照这一政策，市场上主流购房群体基本集中首套房，另外针对首付比例，还需要各地落地执行，非限购城市已经基本全面执行，目前可能有影响的只有少数依然限购的城市，特别是部分二线城市。

近日以来，房地产宽松政策力度全面爆发，包括广深在内的一线城市开始落地“认房不认贷”，预计2023年“金九银十”很可能出现。

镜鉴咨询张宏伟：信贷政策调整主要影响一线及强二线城市

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，首付比例降低至两成，这是继2008之后第二次全国范围内允许这样的普遍调整，政策力度较大。

首付比例降低尤其是二套房首付降低至三成，加上此前三部委推进的认房不认贷政策，此次的政策组合拳有助于降低改善购房门槛，盘活一线城市、强二线城市的改善需求。因为这些城市的改善需求还是有购房能力的，一旦改善需求激活，整个一二手房市场就会活跃起来。

目前，一部分二线城市、大部分三四线城市已经降低至两成了，因此此次信贷政策调整影响较大的城市为一线城市、强二线城市。对于其他城市的改善需求来说，政策刺激的力度和市场反应的活跃度不会有一线城市、强二线城市那么大。

易居严跃进：预计9月上旬银行会陆续推出新房贷合同

易居研究院研究总监严跃进表示，降低存量房贷政策意义重大，是历史罕见的具有极大创新的政策。

房贷政策源于1998年住房制度改革前后，随着商品房市场和预售制度的发展而不断创新，但从来没有“中途调整存量房贷利率”一说。所以此次房贷政策具有历史突破性，这也与提前还贷数量增加、月供压力较大等有关，是当前特殊历史时期减轻购房者和群众的非常重磅政策。

严跃进预计，9月上旬一些银行会陆续推出新的房贷合同。

对于调整优化差别化住房信贷政策，严跃进表示，此次政策对于全国的首付比例做了统一规定，有助于引导各地按最低首付标准落实相关政策，对于二套房也给予了非常明确的支持。

目前，首付比例为20%的规定已有很多地方执行，但是有很多城市过去对于二套房的首付比例规定为40%，而此次政策明确了二套房首付比例不低于30%，该首付比例客观上也要求各地主动把二套首付比例降到最低。

此外，政策最大的变化在于，二套房贷利率的下限从过去加60个基点变为加20个基点。从这个角度看，即便有部分购房者不能享受认房不认贷政策，若按现在的政策，也可以享受二套房贷款利率下调的机会，对于刚需和改善型购房需求都有积极的帮助。

广东省城规院李宇嘉：预计大部分城市会执行新的差别化信贷政策

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从昨天到今天，各地跟进“认房不认贷”的情况来看，预计会有大部分城市执行新的差别化的信贷政策。因为，一方面，地方想促进地产企稳的意愿较为急迫，另一方面现在各地市场下行的幅度都超过了各方的预期。因此，预计包括广深在内，都会跟进这个政策。

不过，京沪可能有所顾虑。一方面，京沪近期二手房价格环比跌幅（70城）已经缓解，另一方面，担心需求突然释放带来房价上涨压力。因为，京沪二套房的首付和利率都明显高于其他城市，政策产生的释放需求效应、激励效应更大。

58安居客张波：下一阶段改善性需求入市增长预计会表现明显

58安居客房产研究院院长张波表示，降低存量房贷利率，一方面，对银行来说可减少去年以来明显增多的提前还贷现象。房贷是各商业银行重要的资产，通过降低房贷利率，贷款人提前还款的意愿度会大大降低。同步也会有效压制违规使用经营贷、消费贷来置换存量住房贷款的行为，净化房贷市场。需求提醒的是，这一政策的执行在9月25日，这也给各商业银行的同步推动实施留出了充分的时间。

另一方面，则是切切实实节约贷款人的利息支出，并由此提升消费和投资的空间。从政策来看调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限，由于强调是“原贷款时”，近两年大部分城市首套住房贷款利率政策下限就是当时的LPR，因此下调空间相对于限，而2021年之前则明显有利，由于LPR推行之初不少城市首套房都有加点，甚至部分商业银行会上浮加点幅度，导致不少2021年前房贷利率高达5%以上，这类购房者受到的实惠会较为明显，这也是当前积极谋求提前还款的主力军。

同日发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》对于楼市热度提升将起到重要作用。住房信贷政策调整后，首付门槛降低，将助力自住性需求入场。尤其是二套房首付最低降至三成，对于拉动改善性需求积极入市，将起到重要推动作用。

此外，贷款利率预计明显下降，政策层面对二套规定了LPR加20个基点，并要求各省级政府自行确认加点的下限，由于市场存在下行压力，预计各省按政策的最低要求执行的概率较大，这将大大降低自住购房者的房贷利息支出，在推进其积极入市的同时，最大程度上减轻还贷压力，给到购房者更多其他消费支出空间。

结合“认房不认贷”在各地落地，下一阶段改善性需求入市增长预计会表现明显，一二线城市的二手房挂牌量会出现增多，商品房的成交量也有望比二季度增加，但三四线城市的复苏预计会缓慢，并且市场分化还将在下半年呈现。

存量房贷利率可申请下调！专家：能及时化解金融机构与存量房贷者之间的矛盾

红星资本局8月31日消息，中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》）。

《通知》表示，自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

其中，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

另外，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人也可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合上述规定。

中国地方金融研究院研究员莫开伟在向红星资本局分析时表示，《通知》设置了五个“明确”的要求，明确了存量房贷范围，明确了具体方法，明确了利率下调标准，明确了存量房贷置换的用途，还明确了监管要求。

“这五个‘明确’让金融机构降低存量房贷利率有政策依据，能消除金融机构的后顾之忧；也让存量房贷者有要求降低存量房贷利率的底气，这对于双方来说都是皆大欢喜的事。《通知》的出台无异于一场及时雨。”莫开伟对红星资本局说。

莫开伟认为，这会对金融机构与存量房贷者从四个方面产生良好的金融互动效应。

第一，这会及时化解金融机构与存量房贷者之间的矛盾，消除两者之间对立情绪，有利于重构金融机构与房贷者之间的良好互信关系。

第二，这会最大限度地抑制“提前还贷潮”，有利于稳定银行房贷，确保银行优质信贷资产不流失，为银行个人按揭房贷稳定增长以及提高信贷盈利能力夯实基础和提供动能。

第三，这将会最大限度地减轻存量房贷者的负担，让房贷者有更多的剩余资金用于消费改善生活，拉动内需促进我国经济增长。

第四，这有利于打破当前楼市低迷态势，让更多改善型购房和刚需性购房者及时入市，对刺激楼市销售增长提供无限金融动能，为化解房企危机以及促进我国房地产业健康可持续发展营造有利金融氛围。

中国人民银行 国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知

中国人民银行上海总部，各省、自治区、直辖市、计划单列市分行；国家金融监督管理总局各监管局；各国有商业银行，中国邮政储蓄银行，各股份制商业银行：

为落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债，规范住房信贷市场秩序，现就降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率有关事项通知如下：

一、存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

二、自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

三、自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合本通知第二条的规定。

四、金融机构应严格落实相关监管要求，对借款人申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途进行穿透式、实质性审核，并明确提示风险。对存在协助借款人利用经营性贷款和个人消费贷款等违规置换存量商业性个人住房贷款行为的中介机构一律不得进行合作，并严肃处理存在上述行为的内部人员。

五、各金融机构要抓紧制定具体操作细则，做好组织实施，提高服务水平，及时响应借款人申请，尽可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，确保本通知有关要求落实到位。

六、中国人民银行和金融监管总局各分支机构要将本通知立即转发辖内地方法人金融机构，督促贯彻执行，有效维护市场秩序。

本通知自2023年9月25日起实施。此前相关规定与本通知不一致的，以本通知为准。

中国人民银行

国家金融监督管理总局

2023年8月31日

存量首套房贷利率下调：平均降0.8个百分点 上亿居民的负担会有明显下降

两大市场期待已久的住房政策利好终于出炉。一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市；二是降低存量首套住房贷款利率。

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布两则通知：《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》以及《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，明确按照市场化、法治化原则，降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行。

一位接近监管部门人士对第一财经表示，“当前房地产市场供求关系已发生重大变化，存量房贷利率在LPR上偏高的加点部分可适当下调。此次要求调整后的存量房贷利率需符合贷款发放时当地房地产政策，即不低于当时所在城市首套房贷利率政策下限。这一方面是为了维护当时房贷利率政策下限的权威性，另一方面也是为了保证政策的公平性，确保调整过程平稳有序，避免由于存量房贷利率调整时间不同，而导致利率水平有所差异等问题。

两大通知释放了哪些利好？谁可以申请？购房者能降低多少负担？北上深等城市是否在此次政策范围内？下面这十大问题与你息息相关。

1、调整优化差别化住房信贷政策释放了哪些利好？重点有哪些？

一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

在实施“限购”措施的城市，调整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分别从30%和40%降至20%和30%，居民家庭可更好运用个人住房贷款满足刚性和改善性需求。

二是将二套住房利率政策下限调整为由不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加60个基点调整为不低于加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。对于符合首套住房贷款利率政策动态调整机制相关条件的城市，还可阶段性下调或取消当地首套住房贷款利率下限。

各地可按照因城施策原则，在不低于上述全国统一的住房信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。银行业金融机构在各地下限基础上，按照市场化原则合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。

2、已有存量房贷的居民可以降低多少房贷负担？

降低存量房贷利率可节约居民利息负担。

接近监管人士对第一财经表示，存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，平均降幅大约为0.8个百分点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元，可以不用再节衣缩食提前还贷，显著增加消费能力。

3、对哪些城市影响最大，北上深如何调整？

近几年，由于房价低迷，北上深外的大部分城市普遍大幅下调了按揭贷款加点幅度。但北京、上海和深圳房贷利率加点政策依然保持了稳定，加点幅度保持不变，目前北京首套房新发放房贷利率下限为4.75%（LPR加点55BP），上海为4.55%（LPR加点35BP），深圳为4.5%（LPR加点30BP）。大部分北上深按揭客户首套房贷利率均执行政策下限水平，本次无需调整。

“地方房地产的供需关系决定了因城施策的工具箱使用情况有所不同。现在的利率政策体系有一个全国的下限，实践来说，每个城市都有权利根据自己的情况再定一个下限。”接近监管人士对记者表示。

该人士强调，若以当前的房贷利率政策下限或者实际新发放的房贷利率水平确定，就可能出现不同时间调整的客户，调整后的利率水平有所差异的现象。未来房贷利率政策下限下调，或者新发放房贷利率又有所下降，就会导致完成调整较早的客户，利率水平较高。

值得注意的是，此次通知也将利好这些城市的客户，对于“限购”和“非限购”城市一视同仁。从首付比例来看，例如，目前北京市购买普通自住房且为第二套住房的,首付款比例不低于60%;购买非普通自住房且为第二套住房的,首付款比例不低于80%。

此次通知落地后，全国层面购买二套房的最低首付比例下限调整为30%，但北京等城市最终比例调整则按照具体市场形势和调控需求，自主确定。

4、哪些居民可以申请并享受到存量房贷利率降低的利好政策？

符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。

记者采访了解到，可以申请调整利率的存量房贷类型包括原贷款发放时满足所在城市首套住房标准的房贷，以及借款人当前实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

后者具体包括以下几种:一是房屋购买时家庭没有其他住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理贷款，现在地方政府执行“认房不认贷”政策的。二是房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且地方政府执行“认房不认贷”政策的。

5、符合条件的居民调整存量房贷利率有哪些途径？

客户与银行协商降低存量房贷利率的具体途径。

据悉，人民银行将督促银行尽快发布本行降低存量房贷利率的公告，明确申请调整利率水平或新发放贷款置换的具体安排。借款人可根据贷款银行的公告进行操作。同时，人民银行鼓励银行采取批量办理方式，为借款人提供更为便利的服务。中国人民银行将指导利率自律机制，督促金融机构做好贯彻落实工作，维护市场竞争秩序。

6、符合条件的居民想要调整存量房贷利率，具体方式有哪些？

存量首套房贷调整可通过金融机构新发放贷款置换存量房贷，或协商变更合同约定的利率水平两种方式进行。

接近监管人士对记者表示，从调整结果上看，由于人民银行已经明确存量房贷利率调整的具体要求，即需要符合贷款发放时的当地房贷利率下限政策，预计这两种方式调整后的利率水平不会有明显区别，借贷双方可以通过协商选择其中任意一种方式。

7、为什么要降低存量首套住房贷款利率?

近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。

接近监管人士对记者表示，存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。

8、固定利率是否在此次政策调整范围内？

2020年3月1日，房贷利率“换锚”如期而至，存量贷款可以转化为以LPR为定价基准加点形成或固定利率的形式，由借贷双方协商决定。

接近监管人士介绍，当初房贷利率“换锚”，大部分的居民都选择了存量合同贷款挂钩LPR。从我们的统计情况来看，99%的用户都选择了挂钩LPR的浮动利率，但是也有1%的用户选择了固定利率形式。这次降低存量首套住房贷款利率政策也将惠及这1%的用户群体，当初选择固定利率的用户这次也可以与银行协商调整利率水平，调整后的利率水平也需满足原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限。

9、此次政策将惠及多少人？

央行此前公布的数据显示，2023年上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。此外，2019年至2022年期间发放的房贷利率平均在5.15%左右。

“从我们沟通的情况来说，银行倾向于尽可能的把利益让给存量客户，所以按照上述利率情况估算，不同的家庭情况有所不同，有的可能会调整多一点，有的可能少一点，涉及客户会超过4000万户，按照5.15%的利率粗略统计，大概存量贷款余额在25万亿左右，目前全部的房贷余额为39万亿左右，也就是说，按照比例来算，差不多有三分之二的用户将受到此次政策利好。”接近监管人士强调。

10、用户什么时间可以开始申请？

根据通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。同样的，自2023年9月25日起，符合条件的借款人也可向金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。

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