保障性住房是居民民生保障的最后一道防线。保障性住房的规划建设是国之大者。在9月4日召开的规划建设保障性住房工作部署电视电话会议上，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰强调，保障性住房要严格封闭管理，不得上市交易。

中国在保障性住房建设上已经取得辉煌成就，建成世界上最大的保障性住房体系。根据时任住房和城乡建设部部长的介绍，早在两年前，中国已经累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，帮助2亿多困难群众改善住房条件，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，中等偏下收入家庭住房条件有效改善。两年来，保障性住房建设仍然在大踏步前进，2021和2022年全国已建设筹集保障性租赁住房约360万套（间），可解决1000多万新市民、青年人的住房困难。

现实中，人民群众对于保障性住房仍然有强烈的需求。保障性住房工作需要做得更好。毫无疑问，建设保障性住房是保障住房供给的重要前提条件之一，但是仅此是不够的。保障性住房建设需要充分的财力支持，需要更多的土地供给。任何资源都是稀缺的，保障性住房还应该从管理上要效率，让已经建设好的保障性住房更好地发挥作用，严格封闭管理是其中重要一环。

从现实来看，保障性租赁住房封闭管理做得最好。符合条件的可以承租，不符合条件的不能承租。现实中，虽有承租者条件不符合之后未退租的问题，但保障性租赁住房基本上不存在上市交易问题。

需要进一步严格封闭管理的，主要是保障性租赁住房之外的其他各类保障性住房。保障性住房不得上市交易，这可以最大限度地保障保障性住房的供给，最大限度地保障基本住房民生问题的解决。

当下保障性住房上市交易可能存在的问题，无非是上市交易后保障性住房就变成了商品房，不能再发挥住房保障的作用。这会导致保障性住房存量的减少，从而影响住房保障工作的开展。简单地说，保障性住房虽然建了不少，但是还有多少保障性住房仍然承担住房保障的功能，需要较为细致的数据清理工作。只有这样，才能摸清保障性住房的底数，从而为下一步保障性住房规划建设提供数据支持。

如果事实上是政府方面在建保障性住房，获得保障性住房的个人（家庭）方面却将保障性住房出售，售房收益又归属个人（家庭），那么这至少会带来两大问题。

第一，政府保障性住房建设的压力会越来越大，财力可能难以持续，从而影响住房保障民生。

第二，个人（家庭）通过保障性住房出售获得收益，这会带来社会公平问题。

保障性住房严格封闭管理、不得上市交易可以解决上述两大问题，既有助于政府住房保障能力的提升，又可以减少因住房保障所带来的财富不公问题，从而促进社会公平。

保障性住房保障对象的确定，是做好住房保障工作首先需要解决的问题。是人人都有权利享受保障性住房，还是只有符合中低收入等条件的个人（家庭）才能享受？如果人人都有权利，那么政府就要为所有人建设保障性住房，显然在市场经济条件下，无论从政府财力还是资源配置效率的角度考虑，都不应该是政策的选择项。符合中低收入等条件的个人（家庭）才能享受住房保障，无论从哪个方面来看，都是合理的政策选择项。

现实中，个人（家庭）购买保障性住房时满足中低收入条件，但后来随着个人（家庭）收入水平的提高，已经不再满足购买的条件，对这样的保障性住房，是应该退出保障性住房，还是继续居住？随着收入条件的改善，这样的个人（家庭）还可能接着购买商品房，那么已经拥有的保障性住房如何处置，就是一个突出的问题。相比之下，先购买商品房的个人（家庭），没有机会获得购买保障性住房的权利。这是一种不公平，而且它只会鼓励人们先去享受购买保障性住房的权利。当然，如果人人都有一次享受保障性住房的权利，那么这就不是一个问题。对于先买保障性住房者，必须有一个全社会可以接受的公平解决方案。

理想的方案应该是先买保障性住房者，在失去住房保障准入条件时，政府回购保障性住房，回购价主要考虑个人（家庭）所垫付的资金成本和住房折旧情况。考虑方方面面的影响，现实中，只要个人（家庭）不将保障性住房出租、出售，即不以保障性住房牟利，就可以让个人（家庭）继续持有保障性住房，突出保障性住房的居住功能。总之，保障性住房不能上市交易，退出保障性住房体系当是住房保障政策的底线。

哪些住房算保障性住房，是实际操作中必然要面对的问题。如今的经济适用房和共有产权房算保障性住房，没有太多争议。但历史上，有些地方的经济适用房，只是借助了经济适用房的名义，实际上基本是按照商品房销售操作的。购买这种经济适用房的个人，是以丧失基本上以相近价格购买周边商品房的机会为代价的。对于这样的住房，应该注意甄别，以减少保障性住房封闭交易可能的社会影响。新增经济适用房就不存在这一问题，严格执行封闭管理、不得上市交易政策即可。

保障性住房规划建设是个难题，需要与商品住房供给统筹考虑。如果商品住房的价格较为合理，如一个城市中上以上收入家庭有能力购买与经济社会发展水平基本相称居住条件的住房，那么保障性住房供给的压力就会大幅度减轻。保障性住房管理既是公平问题，又是效率问题；既要有理想的目标方案，又要面对现实，选择人民群众可以接受的方案。

（作者杨志勇为中国社会科学院财政税收研究中心主任、研究员，著有《新中国财政政策70年》《大国轻税》等。）

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