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定向制造和输送购房需求。

中房报记者 曾冬梅丨广州报道

继认房不认贷、放松限购政策后，广州又在酝酿一个稳楼市的大招。

10月24日，广州市规划委员会会议审议通过了《广州市城市更新专项规划（2021~2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021~2035年）》（以下简称《专项规划》），其中便提到“探索房票安置政策机制”。

2个月前，一份名为《广州市城中村改造房票安置实施办法（建议稿）》（以下简称《建议稿》）的文件就已流出，对房票安置的适用范围、补偿规则、核发、使用与结算等作了详细规定，并透露实施房票安置后，城中村改造项目原则上不再新建安置房。

10月25日，广州某区城市更新局的工作人员对中国房地产报记者表示，房票安置是广州市规划和自然资源局在牵头的工作，区一级尚未有明确的部署。一位知情人士则透露：“可能会先找试点区，对政府主导型的城中村项目实施房票安置。”

合富研究院将房票安置解读为定向制造和输送购房需求，认为村民多了一种拆迁补偿的选择，改造企业的资金压力有所缓解，区域楼市也有望加速去库存。

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广州首提“房票安置”

根据《专项规划》，广州规划至2025年，累计推进城市更新约130平方公里（含城中村改造70平方公里），至2035年累计推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里），通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举，推动低效存量土地的盘活再利用。并明确至2035年拟推进的旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目291个，其中，旧村庄全面改造项目252个（含城中村项目150个）、旧村庄混合改造项目24个（含城中村项目15个）。

值得关注的是，《专项规划》提出优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率。

《专项规划》被认为是指导广州市面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要纲领性规划。此前，广州城中村改造的补偿方式主要以回迁房补偿为主，现金补偿为辅，房票安置是第一次出现在官方文件中。而从《建议稿》的内容来看，广州已经做好了推行房票安置的相关政策准备。

所谓的房票安置，就是征收人将计划安置的房屋转化为货币，以房票形式出具给被征收人，由被征收人自行向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房（住宅、商业、商办、工业和车位）的一种房屋安置方式。政府收储、统筹做地和“三旧”改造等不同模式下的广州城中村改造项目均可采用这种安置方式，但房票使用期限最长不超过24个月，且原则上要在本辖区内统筹兑换安置。

参与房票安置工作的房地产开发企业，由广州市住房城乡建设主管部门发布信息，按照企业自愿参与原则公开进行征集，鼓励央企、国企和有实力的民企积极参与。

在结算方面，广州的政府部门以分期支付的方式与开发商结算房票资金，被征收人完成房票购房后支付票面金额的10%，城中村土地拆迁平整后支付票面金额的20%，城中村土地出让（划拨）后支付票面金额的70%。

为了鼓励村民采用房票安置，广州给出了不少优惠政策，包括给予2%至5%的政策性奖励和3个月的临迁费，享受税收减免优惠，使用房票所购买的商品住房不计入家庭限购套数，超过使用期限可兑换现金，名下已有一套商品房的村民还可将房票转让给符合条件的第三方等。

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降企业资金压力 提振新房销售

合富研究院在一份专题报告中表示，虽然广州的房票安置现阶段只是一个建议稿，但对目前的旧改形势来说，是一大突破。回迁房的建设周期一般为3年至5年，而房票的有效期为2年，村民完全可以通过房票购买商品房，从而更快获得安置，也避免了项目烂尾的可能。而商品房的建设质量、物业管理、甚至地段都优于回迁房，村民得以选择更优质的房产物业。

此外，广州老城区的部分旧改项目，由于规划限制等问题无法实现经济平衡，以往只能采用难度较大的异地安置方式，而有了房票安置，这个问题便可以得到很好解决。开发主体也能从中受益，包括降低拆迁难度，减轻现金流压力等。

房票安置对房地产市场亦有积极影响，一方面被集中释放的定向购房需求，可以帮助去新房库存。另一方面，城中村改造项目不再新建安置房的话，住宅的总体供应量便会有所下降，长期来看，有助于稳定区域的住宅供应量和楼价预期。以黄埔区为例，根据合富研究院的测算，该区66个旧村改造项目，规划的住宅面积超过6000万平方米，按照每年平均300万平方米的商品房销售面积计算，光是融资区商品房的去化时间就超过了10年，如果包含回迁房入市和其他商品房上市的情况，去化时间则会更长。在一定程度上，房票安置能发挥平衡供需的作用。

不过，房票安置要大面积推行也面临一些挑战。“从付款的方式来看，房票安置的付款节奏是比较慢的，70%是在土地出让后才支付的，万一地卖不出去，是不是就不付款了呢？”广东华宪润科律师事务所主任、律房律地首席专家龚军伟表示，这样的付款节奏，意味着接受房票的项目要承担较大的资金压力，因此市场的接受度还有待观察。

一位房企高管告诉中国房地产报记者，目前广州在推进的城中村改造项目，复建区的面积都是足够村民回迁的，而回迁房跟商品房的价值也有一定差别，不是所有村民都有能力购买价格更高的商品房，“比如说我们有个项目，弃产补偿是1.5万元/平方米，附近的商品房是4万元/平方米左右，至少贵一倍。“项目里还有不少旧房子都是40平方米至50平方米的，“目前市场上很少有面积这么小的新房，要买新房就得补钱，他们又没有钱。所以我们专门设计了一栋小户型的楼房来安置他们。”

综合上述各种因素，该高管认为，更有利于房票安置推广的应该是政府收储或者做地的项目。

所谓做地，是指在政府指定范围内，由政府认定的国有企业筹集资金，配合属地政府实施征收补偿安置工作，实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等配套设施建设后将土地统一交由政府收储。

今年3月份，广州发布了做地的十条措施和工作方案，并认定了7家全资国企为做地主体，将资金需求大、推进难度高的前期做地工作交给这些企业负责。做地试点的4个片区总建筑面积达1469万平方米，涉及城中村11条，建筑面积1385万平方米。而房票安置被认为是做地的一个重要链条，有助于解决主体的资金难题。

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