国有企业是我国基础设施建设的重要力量，拥有大规模存量资产，具有盘存量、增权益、降负债属性的金融产品对于进一步做强做优做大国有企业意义重大。基于公募REITs产品功能与基础设施领域天然匹配，近年来，上交所支持央企用好公募REITs，盘活存量资产，实现高质量发展。

目前，已有四单央企REITs项目在上交所落地，其中两单高速公路项目，保障租赁住房项目和清洁能源项目各一单，项目示范效应显著。

四单央企公募REITs融资规模逾230亿元

上交所市场落地的四单央企公募REITs项目，融资规模232亿元，项目涵盖收费公路、保障性租赁住房、清洁能源三大主流基础设施类型，覆盖长江经济带、长江三角洲、中西部等重点区域，聚焦优质资产，创新规范并举，具有良好的示范效应。

其中，中交年4月28日在上交所上市，募集金额93.99亿元，成为央企首单高速公路基础设施REITs；中铁REIT于2022年7月8日在上交所上市，募集金额达到47.93亿元，这是首个连接成渝两大中心城市的基础设施REITs项目，同时也是西部地区首单基础设施REITs项目。

上交所相关人士表示，中交REIT、中铁REIT作为央企高速公路基础设施REITs项目发行上市，为公募REITs市场发展积累了实践经验和示范效应，也为央企搭建资产上市平台、打造全周期资本运作模式发挥了标杆效应。

华润有巢REIT 2022年12月9日在上交所上市，是首单市场化机构运营的保障性租赁住房REITs项目。该项目通过可持续的市场化运营模式，兼顾了经济效益和社会保障效应，有效缓解了租赁住房市场的结构性短缺问题。

政府在土地出让环节给予政策支持后，通过市场化规范运营，以不高于同地段、同品质市场租赁住房租金进行定价，达到了公募REITs的发行要求，不依赖政府补贴，匹配公募REITs市场化公开发行以及长期投资的特点，在业内人士看来，华润有巢REIT是真正意义上的政府给予政策支持，充分发挥市场机制作用的典型代表，彰显了以国有租赁用地、集体土地入市试点多渠道扩大保障性租赁住房供给的示范意义。

而国家电投REIT今年3月在上交所的上市，则标志着基础设施REITs市场大类基础设施资产类型取得新突破，试点范围进一步覆盖到新能源领域。

国家电投通过公募REITs产品建立了新的权益融资常备渠道、打造了“上市公司+公募REITs”双资本运作平台，有助于公司实现“建、管、融、退”全周期运营机制。

目前，国家电投正在不断加快金融创新研究，搭建公募REITs、类REITs和Pre-REITs相互衔接、互为补充、全品类全周期覆盖的立体化创新资产盘活模式和融资体系，逐步构建多层次、多渠道的资本运作体系。

公募REITs催生国企改革新空间

长期以来，国有企业形成了大规模存量资产，亟需一条盘存量、增权益、降负债的存量经济发展路径，实现权益融资与债务融资的良性循环。

在业内分析人士看来，基础设施公募REITs落地，将进一步推动央企创新基础设施领域投融资机制，引导中长期资金参与资本市场，加强新型基础设施建设，有助于增强资本市场服务实体经济的质效。

基础设施REITs还有利于国有资产保值增值。近年来，交通、市政等基础设施类上市公司市净率水平偏低，部分基建企业市净率甚至低于0.3倍。相较于股权融资，REITs基于现金流收益法估值，定价主要“锚”定于资产价值，可提供更加合理的整体估值水平。

此外，央企可以通过并表方式继续保有对国有资产的控制。上市后，相关规则明确了权益变动的“爬坡”信息披露机制和要约收购机制，能够有效防止恶意收购REITs的控制权。通过发行REITs，将基础设施资产导入资本市场，将会为做优做强国有资产提供一个重要路径。

上交所成为央企公募REITs发行上市的主要场所

公募REITs试点启动已满三年，随着首批扩募项目的平稳上市，市场发展已步入新阶段。

截至7月31日，上交所共有19单REITs上市，单数占比68%，融资规模717亿，规模占比73%，成为公募REITs发行上市的主要场所。已上市REITs回收资金主要用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，带动投资近3500亿元，为国家重点基础设施建设提供了强大支撑。

目前，全市场共有5单央企公募REITs成功上市。其中，上交所共有4单，底层资产覆盖收费公路、保障性租赁住房和新能源等多种资产类型，在盘活存量资产、扩大有效投资方面发挥了标杆作用。

证券时报记者获悉，今年还将有2-3单央企公募REITs在上交所发行上市。

上交所支持央企用好公募REITs工具

下一步，上交所将继续打造央企公募REITs典范，更好服务实体经济和国家战略。

今年4月，在上交所联合各方在北京举行的中央企业座谈会上，上交所总经理蔡建春表示，支持央企用好公募REITs盘活存量资产，精选优质项目，尽快推动落地，“积极做好政策引导和服务支持，发挥资本市场全产品线功能作用，助力央企灵活运用多元化的资本市场工具，实现高质量发展。”

记者获悉，上交所将按照中国证监会“进一步推进REITs常态化发行十二条”工作部署，发挥好公募REITs市场功能，助力央企更好地服务实体经济高质量发展。

具体为深入总结试点经验，进一步做好REITs市场组织培育、机制制度建设、基础资产拓展、项目常态化发行、扩募等各项工作，推动REITs市场继续向纵深发展；立足市场组织者的功能定位，进一步做好投资者发展与培育，形成市场合力和项目积聚，充分发挥基础设施公募REITs新工具的特点与优势，突出买方市场建设，丰富投资者类型，引导更多长期资本入市，构建投资新生态。

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